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1. 주택의 투자분석

① 안정성 : 수해, 풍수, 설해, 해일, 화재, 공해, 가스사고, 지반붕괴, 옹벽석축붕괴, 교통재해, 건물안정성등
② 쾌적성 :   공지확보, 주변의건축밀도, 공원접근성, 녹지면적, 식재의정도, 오락 위락시설, 시계, 오염도등
③ 편의성 : 주택대부시설, 주차공간, 직장과의 간격, 학교와의 간격, 버스정류장과의 거리, 공공도로와의 거리, 진입도로통행, 구청등 공공시설 간격, 도로진입, 교외진출여부, 역.터미널 간격, 시장관의 거리등
④ 보건성 : 방한성, 방열성, 차음 및 흡음, 통풍성, 일조, 채광, 차광, 청결, 소음, 지형및지질, 수맥, 고압선통과 유무등
⑤ 경제성 : 지가, 건물가, 건폐율, 용적률, 조세부담, 유지관리비, 보수관리비, 도로상태, 환금성등
⑥ 내구성 : 사용검사일, 주택의 년수, 주요구조부의 년한, 설비기기의 년한, 방수시설, 방부시설, 방충시설, 주택의 재건축, 주택의 복구
⑦ 미관성 :  정원, 건축면적, 주택의장, 주택디자인, 주택소재, 주택색채, 주변경관조화)

2. 토지의 경매 투자시 분석사항

토지의 용도 분석,  입지 분석(도로와의 관계성),  건물의 축조시 건폐율,  용적율, 최소면적등 , 도로분석,   지형 등의 분석,  정착물의 존부 분석,   개량비용(농지전용, 임야전용비용등으로 형질변경할 경우의 비용) 에 대한 분석

3. 건물경매의 투자분석

① 건물의 수리비용과 리모델링비용 ,관리비용 그리고 조세부담, 건물의 감가율 등을 기초로 비용구조를 판단하고, 건물가의 변동에 따른 수익과 임대수익등은 수익구조로 파악하여야 한다,

② 건물면적, 건물의 부대시설 그리고 건물의 연수, 건물의 노후성, 건물의 편의성과 건물의 안전성을 고려하여야 한다.  특히 리모델링에 따른 건물 구조변화와 건물을 구분할 경우에 구조상 가능성을 고려하여 판단한다.

4. 상가건물의 경매투자 분석

상가 건물의 경매는 상가내부, 외부수리비, 상가의 리모델링 비용, 임차인의 명도 및 인도비용, 임차인들이 설치한 시설비나 유익비문제를 고려하여야 할것이며 ,  공실에 따른 손실과 관리비 또한 고려되어야 한다.

5. 공장의 경매투자 분석

공장경매는 동종업을 실행하기 위한 실수요자의 입찰이 유리.. 이는 공장과 그 설비까지도 경매 목적물에 포함되었기 때문이다. 새로운 공장을 건설하기 위한 허가를 받기 위해서는 시간이 소요되고 복잡한 행정절차를 거쳐야 함에도 불구하고 공장을 직접 매수하면 이와 같은 과정이 생략됨으로 투자자에게 유리하게 작용할수 있다.   또한 공장임대를 통해 수익을 확보할수 있고, 종국에는 토지의 용도의 변경을 통해 지가의 상승을 기대할수 있다.  따라서 저가에 매수할수 있는 이점을 살려 투자를 고려 하여 볼수 있다

6. 주의해야할 부동산

1. 종교시설이 있는 건물
2. 토지와 건물의 소유자가 다른경우
3. 외국대사관, 영사관등이 임대한 경우
4. 전용볼링장, 수영장등 스포츠센터
5. 러브호텔
6. 온천지 역 호텔
7. 낙후된 관광지에 위치한 위락시설
8. 신도시의 상가및 상업용나지
9. 위법 건축물, 불법건축물
10. 지방도로변의 음식점, 휴계소, 주유소
11. 묘지가 많은 임야
12. 종교용지, 사적지, 학교용지, 도로용지, 하천용지

서울 100% 우선공급제 축소 또는 폐지될 듯

(서울=연합뉴스) 박성제 기자 = 주택 청약때 해당지역 거주자에게 일정 비율을 우선 공급하는 지역우선공급제도가 전면 손질된다.

서울에서 공급되는 주택의 100%를 서울시민에게 우선권을 주는 현행 제도가 손질될 가능성이 큰 것으로 관측되고 있다.

13일 국토해양부에 따르면 주택청약때 해당지역 거주자에게 일정비율을 우선 할당하도록 하는 지역우선공급제도를 개편하기 위해 전반적인 준비에 들어갔다.

현재 서울에서는 공급되는 주택은 전부 서울시민에게 우선 공급되고 경기도와 인천시 등 다른 지역에서는 전체 공급물량의 30%만 지역 거주자에게 우선권을 준다. 지역 우선 공급물량에 대해서는 미분양되는 경우에만 다른 지역 거주자들에게 청약 기회를 준다.

서울에서 공급되는 주택을 100% 서울시민에게만 공급하도록 한 규정은 경기도 등의 큰 반발을 받아 왔던 것을 고려하면 이번에 개편될 가능성이 제기되고 있다.

지금은 경기도에서 공급되는 주택에는 서울시민의 참여가 보장된 반면 서울에서 공급되는 주택의 경우에는 미분양이 나지 않는다면 경기도민에게는 기회도 없다.

이 같은 경기도의 불만은 위례(송파)신도시 분양과 관련해서 높아졌다. 위례신도시는 경기도인 성남시, 하남시, 그리고 서울시에 속하는 송파구 등 3개 지방자치단체의 땅이 포함되는데 현행 제도라면 서울시민은 성남시, 하남시에 지어지는 주택의 청약이 가능한 반면 경기도민은 송파구에 지어지는 주택에 청약할 기회가 없다.

이에 따라 경기도는 국토부에 공문을 보내 이 같은 문제점을 개선해 줄 것을 요청했다.

국토부가 지역우선공급제도 전면 개편에 착수한 것은 서울의 주택보급률이 크게 높아진 점, 최근 밝힌 보금자리주택 건설계획과도 연결된다.

서울에서의 주택보급률이 작년 말 기준으로 91.8%까지 올랐고 그린벨트(개발제한구역) 해제 등을 통해 저렴한 주택을 대량 공급할 계획을 세운 상황에서 서울 시민에게 특혜를 계속 주는 게 맞느냐는 목소리도 많이 나오고 있는 실정이다.

국토부 관계자는 "아직까지는 전반적인 개편을 위해 상황을 살펴보고 있는 중이어서 개편방향이 확정된 것은 아니다"면서 "다만 지역우선공급제가 도입될 때에 비해 지금은 주택보급률이 크게 향상됐다는 점을 눈여겨 보고 있다"고 말했다.

출처 : 네이버 <저작권자(c)연합뉴스. 무단전재-재배포금지.>

'이유있는' 미달 사태

자녀 있고 혼인기간 5년 이내 조건 까다롭고

연소득 3000만원 이하라며 집값은 수 억원

육아·직장 생활 병행하는데 도시 외곽에 공급

지난 6~7일 인천 청라지구에 특별 공급된 A아파트의 신혼부부용 주택은 102가구. 그러나 여기에 청약한 신혼부부는 20명에 불과했다. 서울 강남에서도 상황은 마찬가지. 서초구에 짓고 있는 B아파트의 신혼부부용 주택 역시 지난 8월 우선 청약을 받았지만 한 명도 신청하지 않았다. 신혼부부용 주택에 대한 시장의 반응이 시큰둥하다. 이명박 정부가 대표적 주택정책 가운데 하나로 내세우며 지난 8월 이후 서울과 수도권 위주로 특별 공급하고 있지만 공급물량의 3분의 2 이상이 미달될 정도로 호응을 얻지 못하고 있다.

◆20% 미만의 저조한 청약경쟁률

신혼부부용 주택은 사회생활을 시작한 지 얼마 안 된 20~30대 젊은 부부들에게 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해 소형 주택(전용면적 60㎡ 이하) 일반 공급물량 중 10~30%를 우선적으로 분양하는 제도를 말한다. 청약 조건은 있다. 우선 결혼한 지 5년이 지나지 않았고 자녀를 한 명 이상 낳거나 입양했어야 한다. 소득도 연 3075만원(맞벌이는 4410만원) 이하인 무주택자여야 가능하다.

그러나 신혼부부용 주택은 초반부터 청약자들에게 철저히 외면당했다. 지난 7월 경기 안성시에서 분양된 C아파트의 경우, 일반 청약에 앞서 특별 공급된 신혼부부용 주택 80가구에 대해 한 명도 신청하지 않았다. 지난 8월 강남권에서 처음 공급된 D아파트에도 신혼부부용 주택 청약자는 한 명도 없었다. 일부 아파트에서는 신혼부부용 주택 1가구 공급에 9가구가 신청해 9대1의 경쟁률을 보였지만 나머지 아파트들은 대부분 20% 미만의 저조한 청약경쟁률을 보였다. 신혼부부용 임대 아파트 역시 주택공사가 지난 7월 이후 총 1326가구를 공급했지만 신청 건수는 39%(519건)에 불과했다.

◆까다로운 청약조건·도시 외곽에 공급

신혼부부용 주택이 시장에서 외면받는 데는 크게 위축된 주택경기가 적지 않은 영향을 미치고 있다는 지적도 나온다. 그러나 지난주 경기 광교신도시에서 처음 공급한 '참누리 아파트'는 지역 1순위 청약에서 평균 17.8대1의 경쟁률을 기록한 만큼 시장 탓으로만 돌리기에는 설득력이 부족하다.

그런 만큼 전문가들은 현실과 동떨어진 청약조건, 불편한 입지 여건 등에서 신혼부부용 주택이 호응을 얻지 못하는 이유를 찾는다. 우선, 신혼부부용 주택에 청약할 수 있는 자격을 갖춘 신혼부부 가운데 민간아파트에 청약할 만한 경제력을 갖춘 경우는 거의 없다는 지적이다. 인천 청라지구에서 신혼부부용 주택을 공급한 E건설 분양담당자는 "신혼부부용 주택은 원래 소득 수준이 낮은 서민층 신혼부부의 내 집 마련을 돕기 위해 만들어진 제도"라며 "하지만 주택담보대출 금리가 10%까지 육박한 상황에서 연소득 3000만원이 안 되는 신혼부부가 수억원대의 분양가를 감당하는 것은 현실적으로 어렵다"고 말했다.

수도권의 경우 도심보다 외곽 지역에 주로 공급되거나 혼인기간과 출산 등 청약조건이 까다로운 것도 사회에 갓 진출한 신혼부부들이 내 집 마련을 선뜻 결정하기 힘든 이유다. '부동산114' 김규정 차장은 "우선 결혼한 지 5년 안에 아이를 낳고 직장 생활을 하는 저소득 신혼부부를 찾기란 쉽지 않다"며 "게다가 자녀를 둔 신혼부부들이라면 육아와 직장생활을 병행해야 하므로, 직장과 멀리 떨어진 곳에서 출퇴근하는 것은 사실상 불가능하다"고 말했다.


◆입지 뛰어난 단지 기다리며 자금 마련

신혼부부용 주택은 이를 처음 도입할 당시, '저소득 신혼부부에게 특혜를 주는 제도'라고 지적받을 정도로 적지 않은 혜택이 주어진다. 그런 만큼 자격을 갖춘 수요자라면 청약 기회를 아끼며 유망단지를 기다리는 것이 현명해 보인다. '스피드뱅크' 이미영 분양팀장은 "신혼부부용 주택은 자격 조건만 갖추고 있다면 1순위보다도 당첨 확률이 높기 때문에 자신이 원하는 단지를 집중 공략하는 게 좋다"며 "향후 공급될 광교·송파신도시, 은평뉴타운을 기다리면서 목돈을 마련하는 지혜가 필요하다"고 말했다.

김규정 차장은 "정부가 2018년까지 도심과 서울 근교에 서민형 주택을 대거 공급하기로 발표한 만큼 신혼부부용 주택 청약 자격이 안 되는 부부라면 이를 노리는 전략도 고려할 수 있다"며 "경제적 여유가 넉넉하지 않다면 서울시가 공급하는 장기전세(시프트)에 신청하는 것도 방법"이라고 말했다.

출처 : 네이버 [홍원상 기자 wshong@chosun.com]